Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. W przypadku, gdyby nieruchomość pozbawiona była takiego dostępu, jej właściciel może żądać od właścicieli nieruchomości sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem odpowiedniej służebności drogowej (droga konieczna). Właściciel nieruchomości bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej swoich praw może dochodzić na drodze sądowej, ale istnieje także możliwość ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej w formie aktu notarialnego, na podstawie art. 285 Kodeksu cywilnego. Niezbędna do tego jest jednak zgoda właściciela nieruchomości, przez którą służebność drogi ma przebiegać. Zgoda wszystkich zainteresowanych oraz wizyta w kancelarii notarialnej znacznie skraca czas potrzebny do uzyskania powyższej służebności oraz formalności, jakich trzeba dopełnić. Po podpisaniu aktu notarialnego przez strony oraz notariusza możliwe jest już pełnoprawnie korzystanie z nieruchomości sąsiedniej, w celu dostępu do drogi publicznej. Notariusz składa wniosek do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych o ujawnienie służebność gruntowej w Księdze Wieczystej prowadzonej zarówno dla nieruchomości, która zostaje nią obciążona (nieruchomość obciążona), jak również nieruchomości, której właścicielowi powyższa służebność będzie przysługiwać (nieruchomość władnąca). Zabezpiecza to interesy właściciela nieruchomości władnącej na przyszłość, albowiem w przypadku późniejszego zbycia nieruchomości obciążonej, przedmiotowa służebność gruntowa przysługiwać będzie względem każdego nowego właściciela nieruchomości obciążonej.

Przykład:
Nieruchomość Jana Kowalskiego nie ma dostępu do drogi publicznej. Dostęp taki zapewnić może mu prawo przejścia i przejazdu (służebność gruntowa) przez sąsiednią nieruchomość, której właścicielem jest Piotr Nowak. W dniu 2 stycznia 2014 ustanawiana jest odpowiednia służebność w kancelarii notarialnej, po czym notariusz przesyła akt notarialny do Sądu celem dokonania wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla powyższych nieruchomości. W przypadku, gdyby w późniejszym terminie Piotr Nowak zdecydował się na przykład sprzedać swoją nieruchomość, nowy właściciel obowiązany będzie do uznania powyższej służebności gruntowej.

Jak ważny jest dostęp nieruchomości do drogi publicznej oraz jak mocno to prawo jest chronione, wykazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 5 listopada 2014 roku, Sygn. akt III CZP 74/14, w której odpowiedział między innymi na pytanie Sądu Rejonowego w Poznaniu: „Czy droga konieczna wyznaczana dla nieruchomości nie posiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (art. 145 k.c.) może przebiegać przez teren zabudowany (co wymagać będzie usunięcia tych zabudowań)”.

W przedmiotowej sprawie dwa małżeństwa kupiły działki bez dostępu do drogi publicznej, przez co nie mogły w żaden sposób rozpocząć na swoich gruntach budowy. Wystąpiły zatem do Sądu Rejonowego w Poznaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd uwzględnił wniosek, co spotkało się z protestem właścicieli gruntów, przez które doga miałaby przebiegać. Ulica przecinałaby bowiem budynek gospodarczy, a w innych miejscach przebiegała niedaleko od postawionych garaży.

Poznański Sąd w zaistniałej sytuacji zwrócił się pomoc do Sądu Najwyższego. W pytaniu prawnym poproszono między innymi o wyjaśnienie, czy w miejscach gdzie stoją budynki gospodarcze można wytaczać drogę. Sąd Najwyższy podjął wyżej wymienioną uchwałę, zgodnie z którą postanowiono, iż jeśli występują przesłanki określone w art. 145 Kodeksu Cywilnego, droga konieczna może być przeprowadzona przez nieruchomość sąsiednią także wówczas, gdy konieczne będzie w tym celu rozebranie posadowionego na tej nieruchomości budynku wzniesionego na podstawie pozwolenia na budowę lub bez takiego pozwolenia, ale którego budowa została zalegalizowana na podstawie art. 49 i nast. ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Zgodnie z powyższą uchwałą, w postanowieniu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej sąd może orzekać niezbędne dla urządzenia tej drogi nakazy lub zakazy.

Orzecznictwo:
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2014 roku, Sygn. akt III CZP 74/14.

Źródło:
www.gazetaprawna.pl